Na hora de alugar um imóvel, conhecer a Lei de Locação evita problemas

SÃO PAULO – Conhecer os deveres e direitos é fundamental aos locatários e locadores para evitar problemas na hora de alugar um imóvel.

A lei que regula esses contratos é a de número 8.245, de 1991, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. Conforme explica a advoga especialista em Direito Imobiliário, Renata Capuzzo, ela responde a perguntas como de quem é a responsabilidade, caso seja preciso pintar o prédio ou para quem deve ser encaminhada a cobrança, se o condomínio decidir reformar toda a área de lazer.

Renata esclarece ainda que, recorrendo à essa lei, é possível entender todos os direitos e deveres de proprietário e inquilinos. Segundo a lei, por exemplo, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.

O locador também é o responsável pelos vícios ou defeitos no imóvel que antecederam a atual locação. No caso das taxas tributárias, impostos e seguros, o responsável pelo pagamento também é o locador, isso, claro, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

Locatário deve cuidar do imóvel
Além de pagar pontualmente seu aluguel, na forma e no prazo definidos em contrato, o locatário deverá cuidar do imóvel como se fosse seu. Nesse sentido, deverá realizar todo tipo de reparação por causa do mau uso do imóvel.

“Ele não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e, por escrito do locador, levando ainda a seu conhecimento qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.

O imóvel também deve permanecer com a mesma natureza para a qual foi locado, ou seja, se é residencial, o locatário não poderá realizar modificações para que se torne comercial, devendo entregá-lo da forma como recebeu.

Na venda: preferência do inquilino
Se o locador decidir vender o imóvel que está alugado, o inquilino tem o direito de preferência para comprá-lo. Se esse direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos. Ele também poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo comprador, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.

A advogada ainda explica que “se o imóvel for vendido a terceiro, tendo sido respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada Cláusula de Vigência, é necessário respeitar o tempo restante”.

Recibos de pagamento...
A advogada ainda lembra que, entre os deveres do proprietário, está o de fornecer recibos de pagamento do aluguel, com os valores devidamente discriminados.

Além disso, despesas extraordinárias do condomínio, como fundo de reserva e reformas de prédio, devem ser pagas pelo proprietário.

...quando o pagamento não acontece
O locador poderá iniciar uma ação de despejo, no caso de o inquilino não efetuar os pagamentos do aluguel. Vale ressaltar que a Lei 12.112, de 2010, alterou algumas normas da Lei de Locações, estabelecendo mais equilíbrio contratual entre locatário e fiador e entre locador e locatário.

A advogada da Lex Magister ressalta que o ponto principal da alteração encontra-se na facilitação dos procedimento das ações de despejo, mas que de qualquer forma, deve respeitar o contrato